Prawnik radzi: brak „koperty” przy budynku a zakup miejsca postojowego

Wspólnota mieszkaniowa, do której należę, nie ma terenu wokół budynku, w związku z czym nie zabezpieczyła przed budynkiem miejsca dla pojazdów osób niepełnosprawnych (tzw. niebieskiej koperty). Zmuszony byłem wykupić dwa miejsca postojowe, by móc swobodnie wsiąść z wózka do auta. Czy związku tym wspólnota ma prawo naliczać mi za te miejsca fundusz eksploatacyjny i remontowy od m2, w wysokości takiej jak za mieszkanie? Metraż piwnicy jest naliczany w taki właśnie sposób.

Andrzej G.

Odpowiada prawnik Integracji, Anita Siemaszko:

Dość zagmatwany ten list, wielu informacji brak, więc próbuję odpowiadać nieco po omacku. Na początek zła informacja – wiele wskazuje na to, że opłaty są prawidłowo naliczane, a być może mogą być jeszcze wyższe. W nowych blokach razem z mieszkaniem nabywa się miejsce postojowe. Nie jest ono jednak częścią składową mieszkania, bowiem kupując lokal mieszkalny, nie kupuje się konkretnego miejsca postojowego, tylko zazwyczaj udział w lokalu użytkowym, jakim jest podziemna hala garażowa. Pyta Pan, czy opłaty za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, stanowiącym wyodrębniony lokal użytkowy, mogą być takie same jak opłaty za mieszkanie?

Mówi o tym m.in. art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali (UWL): „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. Mówiąc bardziej przystępnie: właściciele mieszkań muszą płacić za np. użytkowanie wieczyste miastu, rozdzielają więc ten koszt na wszystkich właścicieli proporcjonalnie, a mogą nawet uchwałą zwiększyć obciążenia z tego tytułu, jeśli jest to uzasadnione. Obowiązek właściciela określa art. 13 ust.1 UWL: „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Są gminy, w których opłata za użytkowanie wieczyste za miejsce postojowe może być wyższa niż za mieszkanie. Dla lokali użytkowych obowiązują inne stawki rocznej opłaty niż dla mieszkań, tzn. 3 proc., a nie 1 proc. wartości nieruchomości.

W ostatnim czasie Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której stanowi, że można zmienić stawkę rocznej opłaty za miejsce w garażu, jeżeli przepis, który na to pozwala, wszedł w życie po ustanowieniu jego odrębnej własności. Jak się można domyślić, ucieszyło to gminy, w przeciwieństwie do właścicieli miejsc postojowych w garażu.

Twarde prawo, ale prawo, jednak dziwi mnie coś innego. Jeśli dobrze zrozumiałam Pański opis, to wynika z niego, że egzekwuje się wobec Pana prawo, ale i zarazem o nim zapomina. Otóż obowiązujące przepisy obligują każdego, kto buduje:

1. „Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne”. Ale „§ 21. 1. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć co najmniej szer. 2,3 m i dł. 5 m, przy czym dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szer. stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m i dł. 5 m, a w przypadku usytuowania wzdłuż jezdni – dł. co najmniej 6 m i szer. co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do 2,3 m w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego”.

Jeśli więc inwestor nie przewidział miejsca parkingowego o tych parametrach i w związku z tym kupił Pan dwa miejsca parkingowe, ponosząc związane z tym koszty, to wygląda to na nadużycie. Jeśli właścicielem terenu wokół budynku jest miasto, to należy złożyć podanie z prośbą o wyznaczenie miejsca parkingowego dla osoby z niepełnosprawnością w formie pisemnej, w dwóch egzemplarzach. Oryginał zostaje w urzędzie, a kopię warto zachować jako dowód złożenia. Powinny się na nim znaleźć pieczątka urzędu i data. Podanie powinno zawierać podstawowe dane wnioskodawcy, podstawowe dane instytucji, do której jest skierowane, treść – czego dotyczy podanie, oraz podpis osoby składającej. Następnie przedstawiciel urzędu (osoba upoważniona przez właściciela terenu, najczęściej inżynier ruchu) osobiście sprawdza, czy istnieje możliwość utworzenia miejsca parkingowego (tzw. koperty) we wskazanym miejscu. Jeśli prośba zostanie rozpatrzona pozytywnie, to wszelkie czynności związane z wyznaczeniem „koperty” (namalowanie znaków, ustawienie znaku informacyjnego) wykonuje urząd. Uwaga! Na tak wyznaczonym miejscu mogą parkować osoby uprawnione (posiadacze kart parkingowych), nie będzie ono zarezerwowane wyłącznie dla osoby wnioskującej o utworzenie. Dlatego, jeśli osób z niepełnosprawnością jest więcej, warto złożyć podanie o wydzielenie większej liczby miejsc, podpisane przez kilka osób. Procedura zatwierdzenia miejsca trwa około miesiąca.

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz.U. 2015 poz.1422 z późn. zm.)
2. Ustawa o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716)